Die meisten Baufinanzierungen sind nach Ablauf der ersten Zinsbindung noch nicht vollständig getilgt. Für die verbleibende Restschuld brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung — und hier entscheidet sich oft, ob die nächsten Jahre günstig oder unnötig teuer werden.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Bei einer Baufinanzierung wird der Zinssatz für eine feste Laufzeit vereinbart — die Zinsbindung, häufig 10 oder 15 Jahre. Läuft sie aus, ist das Darlehen meist noch nicht abbezahlt. Die Anschlussfinanzierung regelt, wie es mit dieser Restschuld weitergeht.
Drei Wege zur Anschlussfinanzierung
1. Prolongation — bei der bisherigen Bank bleiben
Ihre Bank bietet Ihnen ein neues Zinsangebot für die Restschuld an. Der Weg ist bequem und ohne großen Aufwand — aber das erste Angebot ist selten das beste. Ein Vergleich lohnt sich fast immer.
2. Umschuldung — zu einer anderen Bank wechseln
Sie lösen das Darlehen ab und finanzieren die Restschuld bei einer anderen Bank zu besseren Konditionen weiter. Der Aufwand ist überschaubar: Die bestehende Grundschuld wird in der Regel an die neue Bank abgetreten, statt sie neu zu bestellen — das hält die Kosten niedrig.
3. Forward-Darlehen — den Zins im Voraus sichern
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich den heutigen Zins schon Jahre vor Ablauf Ihrer Zinsbindung — üblicherweise bis zu rund fünf Jahre im Voraus. Dafür verlangt die Bank einen kleinen Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Das lohnt sich vor allem, wenn steigende Zinsen erwartet werden.
Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Zinsaufschlag. Ein Forward-Darlehen ist daher eine Absicherung: Sie kaufen Planungssicherheit. Ob sich das rechnet, hängt von der Zinserwartung ab — wir rechnen die Varianten gemeinsam durch.
Warum der richtige Zeitpunkt zählt
Schon ein scheinbar kleiner Zinsunterschied wirkt über eine lange Laufzeit stark. Auf eine Restschuld von 200.000 € bedeutet ein um 1 Prozentpunkt höherer Zins rund 2.000 € Mehrkosten — pro Jahr. Wer die Anschlussfinanzierung frühzeitig plant, kann ein günstiges Zinsfenster gezielt nutzen, statt es zu verpassen.
Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB
Ein wichtiges Recht, das viele nicht kennen: Bei Darlehen mit gebundenem Sollzins dürfen Sie zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen — und zwar auch dann, wenn die Zinsbindung eigentlich länger läuft. Wer also eine 15-jährige Zinsbindung hat, kommt nach 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung heraus. Das eröffnet bei gesunkenen Zinsen die Chance auf eine günstigere Umschuldung.
Wann sollte ich mich kümmern?
Unsere Empfehlung: Verschaffen Sie sich rund drei bis dreieinhalb Jahre vor Ablauf der Zinsbindung einen Überblick. Dann bleibt genug Zeit, in Ruhe zu vergleichen und gegebenenfalls ein Forward-Darlehen zu nutzen.
- Datum des Zinsbindungsendes heraussuchen
- Aktuelle Restschuld aus dem letzten Kontoauszug der Bank notieren
- Prüfen, ob das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB greift
- Angebote vergleichen — Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen
- Frühzeitig Kontakt aufnehmen, statt das Bankangebot ungeprüft anzunehmen
Sie wissen nicht genau, wann Ihre Zinsbindung endet oder wie hoch Ihre Restschuld ist? Kein Problem — wir helfen Ihnen, das einzuordnen und den passenden Weg zu finden.